从建国70年房屋变化看地产下半场谁唱主角

  截止到上世纪70年代末，城镇住宅建筑面积约40亿平米，其中解放后新建的仅占百分之十几。

  1978年，城镇居民人均住房建筑面积6.7平方米；1998年，城镇居民人均住房建筑面积9.8平米；2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米。

  不只是住房面积的增加，住房条件也得到极大改善，从之前的大杂院、筒子楼，到普通社区，再到现在各式各样的社区；房子类型也是多种多样，别墅、洋房、小高层、高层；这些改变体现的不只是人们物质生活的富裕，更是科学技术进步与文化融合带来的全新生活理念。2在建国70周年这个伟大的历史时刻，我们回头看看这些年，中国住宅是怎样的一步步升级迭代的。如果说平房、大杂院这些是新中国成立前后都有的住房样式，那么新中国成立后，大约在上世纪六七十年代为改善职工等居住条件的筒子楼，可以称之为代住宅。

  作为中国特色的一种住房样式，相信很多人对筒子楼并不陌生，长长的走廊，一层楼几十户，每户一个房间，厕所和厨房则是公用。代住宅无社区概念可言，后来稍好一些的叫某某单位生活区，不好的就是孤零零的一栋楼。筒子楼也无户型设计，都是一个大通间。后来发展到第二代住宅，开始有了户型设计，像济微路上的吉尔南苑，舜耕路上的舜玉小区，泉城广场南的正觉寺小区。这些住宅已有社区打造的概念，户型设计有所讲究，但受制于当时的经济条件，户型小，有的客厅更小，只能算是房间内部的走廊，更没办法保证南北通透。这些社区只是楼栋的集合，没有物业管理，没有园林绿化。

  第三代住宅集中出现在90年代中期前后，这时候住宅的发展趋势是由经济节约型向舒适型过度，最直观的体现是在户型上有了很大的进步，讲究几室几厅布局，客厅也变大了，社区也不单是几栋楼。虽然有的社区依然没有物业管理，只有门卫，但楼座排布也有点社区模样。这些社区目前在济南也大量存在，也就是我们常说的老旧小区，像王官庄小区、郎茂山小区、燕山小区等等，都是这一种类型的社区。第四代住宅在98年房改之后出现，这时候商品房正式出现，面向市场就要有更好的产品，所以第四代住宅与之前的住宅相比更注重社区的园林景观、户型设计等，可以说第四代住宅大大改善和提高了居住者的舒适度。像济南最有代表性的当属二环东路和花园路的富翔天地。

  第四代及第四代之前，高层住宅比较少，用现在的话来说，当时开发的住宅多是低密度社区，那时候的房子也多是砖混结构，钢筋混凝土的还不占主流，等到第五代住宅出现，房子就慢慢的变高，之前18层以下住宅屈指可数，第五代住宅之后是二三十层的高层住宅如雨后春笋般出现，建筑高度还在其次，各类营销概念也是层出不穷，园林概念、文化概念等层出不穷，建筑风格也是五花八门，英伦风格，ART-DECO风格，再到后来的新中式新亚洲风格，总是跟着市场潮流走。一直到现在，市场上还是以第五代住宅为主流。伴随第五代而来的还有第六代住宅。第六代住宅就是我们常说的科技住宅，在房地产行业颇具代表性的是北京峰尚国际，采用欧洲流行的“低能耗、高舒适度”技术，在市场上收获不少口碑。而在济南则能够说是天泰太阳树，这个楼盘曾以恒温恒氧恒湿，成为济南科技住宅的代表作。这也是济南目前仅有的已交房科技住宅。这两年金茂来到济南，主打的是绿金科技，另一个代表则是汉峪海风的二期海德堡，与金茂的绿金科技不同，海德堡以被动式住宅为亮点。虽然住宅迭代没明确的时间界限，同一时期也有不一样的产品并行，像第五代和第六代住宅现在依然在市场共存。但这些住宅的升级迭代，却反映出我们对美好生活向往，从来就没止步。正是这些住宅的不断开发，一直在升级迭代，才有了今天人们居住条件的逐步改善。

  2018年，建筑业企业房屋施工面积140.9亿平方米，是1980年的62.8倍。

  这给我们的直观感受就是，城市里到处是在建工地，到处是林立的高楼。而在济南，住宅数量也是持续不断的增加。2009—2018年，不算安置房、经济适用房等，仅计算济南商品房销售面积，就高达7531万平米。再加上安置房经济适用房，仅这十年增加的住宅约100万套。曾经一家人挤在10平米的小屋里，现在一家人可能住着两三套百余平米的房子。中国人民的住房问题也已经从总量不足转化为结构失衡，从“不够住”的问题转化为“住得贵”和“住得不好”的问题。3随着国人住房问题的变化，尤其是要解决“住得贵”和“住得不好”这两大问题，房地产的发展势必也会相应改变。如果说之前房地产的发展还只是粗放型，就为了满足人们的住房需求，那么，跟着社会的发展，住宅总量的增加，房地产要往更精致的方向发展，实现住得更好，住得更舒服，还要更能节能环保，更绿色，更健康。在节能环保成为全世界发展的新趋势的大背景下，这一问题也将更突出。其实，早在2008年，济南就开始启动既有居住建筑节能改造工作，2017年年初，济南市政府办公厅还专门印发过《关于快速推进既有居住建筑节约能源改造的实施建议》。

  在寒冬季节，通过节约能源改造室内温度可提高3℃-5℃。而880万平米的老旧小区通过节约能源改造，每年可节约标煤8.8万吨，减少烟尘排放171.8吨、二氧化硫700.8吨、氮氧化物357.1吨，相当于每个济南人少吸入2.44克烟尘。

  现在的新建住宅虽然有保温墙，但距离更加节能减排还有非常长的路要走。比如冬季采暖夏季制冷，都将消耗更多能源；再比如三玻两腔的玻璃，还有很多新建住宅没有普及。节能减排只是一方面，另一方面，我们的建筑还面临建筑寿命短的问题，像我们中国的建筑平均寿命约20-30年。这一点在最近几年表现尤为突出，一些老旧社区仅仅二三十年便被拆迁，一些新建楼盘更是质量上的问题百出，有的尚未建好就成了危房。以至于有人感叹，国人没有把聪明才智放在如何更加经得起长久地使用的房子上，而是放在如何偷工减料怎么来降低成本上。这就造成建筑垃圾慢慢的变多，社会资源巨大浪费。所以未来住宅发展的趋势，一定不是通过户型多么大和建筑外观多么漂亮来实现住的舒服，而是住的舒服与节能环保和谐共存，同时实现建筑寿命更加长，而不是制造更多建筑垃圾。在这方面，国外有许多我们大家可以借鉴学习的地方，比如上面说到的科技住宅，德国的被动式建筑就是一个学习的榜样。

  我们知道，德国在节能环保领域处于地位,在建筑节能上积累了丰富的经验，其被动式建筑目前已是国际认可的一种集高舒适度、低能耗、经济性于一体的节能建筑技术。

  截止2012年末，德国已有37000多座被动式建筑投入到正常的使用中，2018年后德国只允许建被动式建筑，而欧盟自2020年起也要求新建建筑都要达到被动式建筑标准。

  对于什么是被动式建筑，简单来说，就是在设计之初便采用多种节能手段，不依靠太多外部能源就能良好运转的超低耗能建筑，而我们常说的告别空调暖气，不过是其中一个表现而已。像位于浙江湖州的一座2200平米的公寓楼——布鲁克公寓，就是按照被动式建筑的标准打造，可以比同类建筑节省95%的能耗。而在济南，我们也将迎来被动式住宅社区，汉峪海风二期海德堡。

  优良热工性能的热外壳：由于空气流动及墙体保温，一年四季，温度都能维持在20℃-26℃，室内物品还可免受潮霉侵扰。

  高效热回收率的新风机组：净化室内空气，保持空气中舒适的温度和湿度，减少二氧化碳和废气排放，为城市减霾。

  而相应的，这种被动式建筑节能率可达90%以上。可以说，被动式建筑改变了建筑对传统能源的依赖，也改变了我们的生活和生态环境，在节能环保的主旋律下，也必将成为未来建筑的发展的新趋势。4如果说，降低建筑能耗，只是被动式建筑的一个方面，那么，对当下的房地产行业，被动式建筑还有另一层意义。我们大家都知道，在当下的建筑行业，“劣币驱逐良币”的逆向淘汰阻碍了我国建筑行业进步，更是腐化了市场环境，出现一些质量差的建筑，结果导致社会资源的巨大浪费。

  而被动式建筑，则是以结果为导向的检测倒逼工人必须每一步都要精细施工，在某些特定的程度上也避免了建造商无法粗制滥造。并且，被动式建筑整个结构体系处在保护层当中，免受风、霜、雨、雪的侵蚀，被称之为“永远不坏的房子”，也不用担心二三十年后成为破败的老旧小区，面临被拆迁的命运，中国的建筑寿命也将得到大大的提升，自然也能避免社会资源的巨大浪费。从这个层面上来说，被动式建筑，也必将是住宅升级迭代的方向。地产下半场，终将迎来被动式建筑唱主角！